There is no requested mail form.
Страхование
ответственности риэлтора.
В
настоящее время нет специального закона, обязывающего риэлторские агентства
страховать свою ответственность. Правила проведения страхования риэлторской
деятельности должны устанавливаться законодательством о страховании и
федеральным законом об обязательном страховании профессиональной
ответственности риэлторов.
Таким
образом, чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника
рынка риэлторы должны страховать свой предпринимательский риск на случай
несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение
обязательств перед получателям их услуг.
Граждане
напуганы ежедневными сообщениями средств массовой информации о потерявших жилье
в результате хитросплетений "черных маклеров". Страхование
ответственности риэлторов добавило бы уверенности гражданам при обращении в
фирмы для решения своих жилищных проблем. Таким образом, страховой полис
гарантировал бы безопасность приобретателю недвижимости.
Система
страхования, начинающая свое развитие в России, имеет сходство с
"титульным страхованием", получившим широкое распространение в США.
Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области
земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость.
Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав
на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с
учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Но российская
действительность далека от американской. В нашей стране система страхования
только начинает развиваться.
В
данных условиях наиболее действенны будут частные гарантии для приобретателя
недвижимости. Формирование системы гарантий в сфере оборота прав на недвижимость
в сложившейся ситуации возложено на российские страховые фирмы, действующие на
рынке недвижимости.
Принципиальное
отличие "титульного страхования" от традиционных его видов состоит
единственно в том, что при "титульном страховании" страховая компания
гарантирует возмещение убытков, являющихся последствиями событий, имевших
вероятность состояться в прошлом. Данная особенность есть лишь следствие так
называемой "актовой" системы регистрации прав на недвижимость,
отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. Кроме
того, для такого рода системы характерно "одностороннее соглашение" о
передаче "прав" на недвижимость.
По
сложившейся практике, акт о передаче "прав" на недвижимость
подписывает только одна, передающая сторона. Данный документ должен
соответствовать строго определенным формальным требованиям и среди прочего
содержать указание на объем гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе
говоря, продавец обязан известным образом "задекларировать" свое
законное право. Исторически известны несколько форм такого рода
"деклараций".
1.
Полная гарантия: продавец гарантирует, что обладает законными правами на землю;
что в документах, подтверждающих его права, отсутствуют какие-либо дефекты; что
никакая третья сторона не имеет прав на передаваемую землю; что земля свободна
от обременений и ограничений; что продавец правомочен подписать документ о
передаче; что передаваемое право законно и не может быть аннулировано в
будущем.
2.
Особая гарантия: продавец гарантирует лишь то, что за все время фактического
владения передаваемой недвижимостью он не совершил каких-либо действий,
ставящих под сомнение его законные права. В отличие от первого случая, здесь
продавец объявляет о том, что "отвечает только за самого себя".
Такого
рода практика сделок с недвижимостью предполагает, что собственник лишь
"подразумевается": любой из указанных в "цепочке
владельцев" в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет
доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно. А потому анализ
"цепочки" - необходимая процедура. Задача - обнаружить
"слабое звено". Для этого необходимо изучить все
"записанные" акты передачи. Кроме того, в ряде случаев -
завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того рекомендуется
проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть
зафиксированы в документах: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество
в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования
можно оценить "титул" собственности. Критерий "чистоты"
титула: каждое звено в "цепочке", от первого до последнего, должно
быть правильным и законным.
Участники
рынка недвижимости освобождаются от этой работы при титульном страховании. Цена
такого освобождения - стоимость "страхового полиса". Плата за
страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен.
Стоимость страхования зависит от многих факторов: от объема
"исследования", от "чистоты" титула, от того, является ли
акт страхования повторным. В любом случае присутствует оплата
"исследования" титула.
Случаев
страхования прав на недвижимость в современной России - единицы. Случаев
выплат по страховому полису - еще меньше. В основном страхуется
ответственность риэлтора. Тем самым косвенно признается право риэлтора на
совершение ошибки не в пользу клиента. Причины совершения такого рода
"ошибок" несущественны. Главное, что гарантии
"добросовестности" риэлтора могут иметь лишь одно измерение -
денежное.
Для
российских исследователей "чистоты титула" нет необходимости
тщательно выискивать "слабое звено" в "цепочке владельцев".
По существующему закону, все "права" на недвижимость создает
государство, и если эти "права" в чем-то ущербны, то это означает
только то, что именно "такими" они и были созданы. Ответственность
держателей прав на недвижимость "молчаливо" переложена на
государство. И если государство неспособно надежно гарантировать эти законные
права, то частные гарантии в форме страхования титула - объективная
необходимость. Но в любом случае это будет особый вид титульного
страхования - страхование от рисков, связанных с
"безответственностью" государства.
При
этом страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законом
минимального размера месячной оплаты труда.
В
соответствии с Положением о лицензировании риэлторской деятельности в Москве и
аналогичными документами ряда других регионов России (например, Хабаровского
края, Волгоградской и Свердловской областей) наличие договора страхования
ответственности риэлторов является условием получения лицензии.
Страхование
фирмой своей профессиональной ответственности осуществляется в целях защиты
третьих лиц. Страхование производится на случай непреднамеренной ошибки,
небрежности или упущения ответственных исполнителей фирмы при оказании
брокерских услуг, которые повлекли за собой причинение ущерба как лицам,
заключившим с фирмой договор на оказание услуг, так и лицам, с которыми
договорных отношений нет, но имущественным интересам которых может быть
причинен ущерб.
Федеральный
законопроект о риэлторской деятельности предусматривает введение страхования
профессиональной ответственности риэлтора в качестве обязательного.
Различаются
объекты страхования:
1) в
страховании профессиональной ответственности - имущественные интересы
самого риэлтора, связанные с обязанностью возместить клиенту убытки;
2) в
титульном - имущественные интересы обладателя прав на недвижимость
(собственника, ипотечного кредитора).
Поэтому
по-разному расставлены акценты в описании страховых случаев:
1)
при страховании ответственности юридическое значение имеет непрофессиональный
характер действий риэлтора;
2)
при титульном страховании достаточно объективной утраты потерпевшим
(застрахованным) прав на недвижимость по причинам, даже не связанным с услугами
риэлтора или юриста.
Поскольку
для возмещения убытков законом предусмотрены определенные условия -
противоправность действий, наличие ущерба или упущенной выгоды, причинная связь
между ними, то все они будут характерны и для получения страховой выплаты по
договору страхования профессиональной ответственности риэлтора.
В
типовых правилах обычно указывается, что страховщик обязуется возместить
потерпевшему (клиенту) лишь тот вред, который находится "в прямой
причинной связи с осуществлением риэлторской деятельности".
Отсутствие
законодательной основы риэлторской деятельности и весьма "умеренные"
требования к риэлтору означают для клиента не что иное, как преимущественно
судебный порядок подтверждения страхового случая - непрофессиональных
действий риэлтора и причиненного ими ущерба.
В
Типовом договоре страхования профессиональной ответственности риэлтора СОАО
"Русский Страховой Центр" к числу страховых случаев отнесены убытки,
причиненные при осуществлении риэлторской деятельности, вследствие:
1)
юридически неправильного оформления сделки;
2) использования
недостоверных сведений об объекте недвижимости, включая данные о его стоимости,
правах собственности на него;
3)
заключения сделки с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином;
4)
заключения сделки под влиянием обмана, насилия и других противоправных действий
третьих лиц по отношению к потерпевшему и пр.
Выдача
гарантийных обязательств агентствами недвижимости и своеобразная конкуренция с
традиционными страховщиками - явление временное, обусловленное
продолжающимся становлением рынка риэлторских услуг, освоением новых
экономических пространств и привлечением дополнительных клиентов.ПО
ВСЕМ ВОПРОСАМ ОБРАЩАЙТЕСЬ
ТЕЛ:8-495-721-48-27,
8-909-940-57-87,8-903-721-48-27
There is no requested mail form.
There is no requested mail form.