Оказание услуг по подбору объектов недвижимости для физических лиц

Подбор квартиры риэлторской организацией ничем не отличается от самостоятельного подбора. Необходимы следующие документы:

1) выписка из домовой книги;

2) справка ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

3) справка из психоневрологического диспансера;

4) справка из наркологического диспансера.

В выписке из домовой книги отражено, кто и когда был прописан и выписан из квартиры, еe должен получать в паспортном столе сам хозяин. Причем получать саму справку необязательно, достаточно посмотреть, что именно написано в домовой книге. Если окажется, что из квартиры когда-то были выписаны дети, надо требовать от хозяина так называемую встречную выписку, которая удостоверит покупателя в том, что дети не живут на улице (по крайней мере, номинально) и есть место, где они в данный момент прописаны.

В выписке из ЕГРП, помимо информации о собственнике квартиры и о том, на основании чего жилплощадь перешла в собственность, есть сведения об отсутствии арестов, запретов, обременений по квартире на день выдачи справки. Заказать выписку может любой человек.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров продавец предоставлять не обязан, но получить их желательно. Пятая часть сделок расторгается по причине того, что бывшие владельцы оказываются "психически больными". Они обращаются с иском об установлении их психического расстройства на момент заключения сделки. Согласно действующему законодательству договоры купли-продажи квартиры перестали подлежать обязательному нотариальному заверению. При удостоверении договора нотариус подтверждает дееспособность лиц, заключающих договор. Собирать документы можно и после внесения аванса, но тогда в дополнительном соглашении к договору передачи денег следует вписать, что все они должны быть представлены к моменту заключения основного договора. Здесь же оговаривается обязанность продавца вернуть сумму аванса в случае выявления обстоятельств юридического характера, препятствующих заключению сделки, т.е. если после сбора документов будут обнаружены негативные сведения о квартире и ее хозяевах.

Образец стандартного договора о передаче денег и дополнительного соглашения к нему, где оговаривается ответственность сторон и случаи возврата аванса, можно взять в любом агентстве недвижимости.

Важно понимать, что по российскому законодательству ни риэлторская организация, ни нотариус никакой материальной ответственности за чистоту квартиры перед покупателем не несут. Несмотря на то что некоторые агентства по собственной воле выдают гарантийные обязательства по возмещению полной стоимости квартиры в случае выявления юридических проблем с квартирой, ни одного случая возврата денег еще не было.

Гарантией для покупателя будет являться пункт в договоре купли-продажи о том, что квартира до его заключения:

1) не была отчуждена;

2) не была заложена;

3) не была обещана;

4) не состоит в споре;

5) не передана в доверительное управление;

6) не передана в аренду в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц;

7) иными правами третьих лиц не обременена и не находится под арестом.

Для того чтобы отстоять свои права в суде, этого достаточно. Добросовестным приобретателям сейчас деньги возвращают (в размере не более 1 миллиона рублей).

При приобретении квартир в объектах жилищного фонда организация-покупатель отражает их стоимость на дебете счета 04 "Нематериальные активы" в корреспонденции со счетом по учету расчетов (п. 2 указанного ниже письма). В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160, для учета вложений в приобретение квартир риэлторской организации следует использовать балансовый счет 08 "Капитальные вложения", субсчет "Приобретение нематериальных активов". На данном счете собираются все фактические затраты, связанные с приобретением такого рода активов (нотариальное оформление, услуги риэлторских организаций, консультационные услуги и пр.), а также расходы по доведению нематериальных активов до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях:

1) Д 08 "Капитальные вложения", К 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - принята к учету квартира по стоимости, определенной в договоре купли-продажи;

2) Д 08 "Капитальные вложения", К 51 "Расчетные счета" (60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами") - отнесены на увеличение балансовой стоимости квартиры затраты, связанные с ее приобретением;

3) Д 04 "Нематериальные активы", К 08 "Капитальные вложения" - оприходована квартира на баланс по стоимости, включающей в себя договорную цену и затраты по доведению ее до состояния, пригодного к использованию.

Покупка квартиры по ипотеке - дело крайне невыгодное в настоящее время. Банки почти не отреагировали на предложение сделать ипотеку доступной и твердо стоят на своих 11% годовых в валюте и 16% - в рублях. Попадаются 10%, но с массой дополнительных условий, которые делают снижение ставки бессмысленной. Итого получается, что за 10-15 лет, пока расплачиваешься по кредиту (таковы самые популярные сроки, на которые они выдаются), стоимость квартиры увеличивается в полтора-три раза. Даже при постоянном росте цен на жилье такие инвестиции вряд ли можно назвать выгодными.

Клиенты обращаются к ипотеке чаще всего в двух случаях:

1) если покупают квартиру взамен съемной;

2) не устраивают условия проживания, существует возможность расплатиться за ипотеку досрочно.

Документы, которые могут потребовать в агентстве недвижимости при покупке квартиры через ипотеку:

1) правоустанавливающие документы на квартиру;

2) справка БТИ (форма N 11А);

3) экспликация квартиры;

4) справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам;

5) отчет об оценке квартиры, произведенный независимым оценщиком;

6) выписка из домовой книги;

7) копия финансово-лицевого счета жилого помещения;

8) справка из ИФНС об уплате налога на имущество;

9) выписка из Единого государственного реестра прав (так называемая справка ЕГРП);

10) разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки (при наличии в семье заемщика несовершеннолетних (недееспособных)).

С 1 января 2005 г. заверять у нотариуса договор ипотеки больше не нужно. Это обязательное условие исчезло как из ст. 339 ГК РФ, так и из ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (раньше сумма расходов на нотариат доходила до 1,5% от суммы сделки).

С 2005 г. ставки государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке определяет НК РФ. Государственная пошлина, которую платят физические лица, составляет 500 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Человек, купивший квартиру, имеет право уменьшить свои доходы на сумму имущественного вычета. При этом не имеет значения, приобрел он собственность на свои деньги или на заемные. Более того, вычет можно получить и на проценты, которые выплачиваются по ипотечному кредиту. Но если заемщик не смог расплатиться с банком и квартира продается, то после этого использовать вычет по НДФЛ станет невозможно (п. 3.3 письма МНС России от 30 января 2004 г. N ЧД-6-27/100@).

ТЕЛ:8-495-721-48-27, 8-909-940-57-87,8-903-721-48-27

ingvar176@mail.ru