В своей деятельности риэлторам также приходится сталкиваться
с таким договором, направленным на передачу недвижимого имущества в
собственность, как дарение. Правовая база договора дарения предопределяется,
прежде всего, тем, что он направлен на передачу имущества в собственность.
Безвозмездность - основной признак дарения. В соответствии
с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения не допускается
встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного
обязательства.
Иногда встречаются сделки дарения жилья
с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Такой
договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с
целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с
договором пожизненного содержания с иждивением), т.к. как здесь имеет место
встречное обязательство одаряемого - предоставить дарителю право
пользования жильем после его отчуждения. Притворная сделка признается
ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170
ГК РФ). Не противоречит безвозмездному характеру дарения факт совершения
впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по самостоятельному договору.
Дарение является двусторонней сделкой, для заключения
которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на
передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, согласно п. 2
ст. 572 ГК РФ, - односторонняя сделка, которая связывает только
обещавшего. До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от
принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть
совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ).
Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как
правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1
ст. 574 ГК РФ). ГК РФ признает возможность существования не только
реального, но и консенсуального договора дарения.
Следует обратить внимание на
недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара
после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Невозможна также
государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого
после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если
при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это
имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную
массу скончавшегося дарителя.
При дарении недвижимости совершаются
два регистрационных действия: регистрация договора дарения (сделки) -
независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости; регистрация права
собственности одаряемого.
Договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара
одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно.
Для регистрации представляются те же документы, что и при
купле-продаже (кроме передаточного акта). Нет необходимости указывать в
договоре цену даримой недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 246
ГК РФ, если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое
имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных
сособственников на регистрацию не требуется, т.к. сделка безвозмездная.
В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для
того чтобы право одаряемого было зарегистрировано, необходимо принятие им дара.
Возможен отказ одаряемого от принятия дара, при чем и после
регистрации сделки, но до регистрации права. В том случае если после
регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по
взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение
как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.
В статьях 575 и 576 ГК РФ
закреплены случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение
имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями,
усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между
коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами
называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной
передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр.,
но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его
безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности,
допускается по согласию всех сособственников (п. 2 ст. 576
ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается
(ст. 253 ГК РФ).
Необходимо отметить, что дарение не
может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей
полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом
представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные
требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном
случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).
ПО
ВСЕМ ВОПРОСАМ ОБРАЩАЙТЕСЬ
