Приобретение и реализация квартир по договору долевого участия в строительстве

Часто строительство жилого дома финансируется частными инвесторами - юридическими и физическими лицами. По условиям инвестиционного контракта часть жилой площади передается безвозмездно органам местного самоуправления. На практике формирование стоимости квадратного метра жилья для инвестора осуществляется следующим образом.

Сметная стоимость строительства жилого дома определяется на основании проекта и включается в сводный сметный расчет стоимости строительства. Она является лимитом финансирования, который определяет предельный размер долевых взносов каждого соинвестора.

В договорах на долевое участие в финансировании строительства устанавливается сумма долевых взносов и соответствующая ей жилая площадь для каждого соинвестора.

Фактическая себестоимость одного квадратного метра построенной жилой площади определяется исходя из стоимости капитальных затрат и общей площади жилого дома по проектным данным. Согласно условиям инвестиционного контракта данная себестоимость определяется как стоимость фактических (капитальных) затрат по исполнительному сводному сметному расчету, деленная на общую площадь квартир жилого дома.

Инвестиционная себестоимость одного квадратного метра площади для соинвесторов определяется как стоимость фактических (капитальных) затрат по исполнительному сводному сметному расчету, деленная на общую площадь квартир жилого дома за вычетом общей площади квартир, передаваемых органу местного самоуправления.

Таким образом, инвестиционная себестоимость одного квадратного метра жилой площади превышает его фактическую себестоимость по данным учета заказчика. Это обусловлено безвозмездной передачей части жилой площади органам местного самоуправления.

В учете соинвесторов - юридических лиц полученные квартиры отражаются в составе основных средств, в корреспонденции со счетами расчетов по перечисленным заказчику долевым взносам финансирования.

Участники инвестиционного контракта по окончании строительства составляют совместный документ о распределении меду ними построенной жилой площади. Согласно условиям инвестиционного контракта каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на получаемые отдельные квартиры.

Значит, квартиры, приобретенные в порядке долевого участия в строительстве, отражаются в учете риэлторской организации по стоимости приобретения, которая равна сумме денежных средств, фактически перечисленных заказчику на их строительство.

При реализации по договору купли-продажи квартир, полученных риэлтором в счет долевого участия в строительстве, облагаемый НДС оборот определяется в виде разницы между рыночной ценой их реализации и балансовой стоимостью. Рыночной ценой реализации признается цена, указанная сторонами сделки (ст. 40 НК РФ). Под балансовой стоимостью понимается объем фактических затрат по финансированию их строительства.

Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру.

В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект - земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит жилой дом. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Соинвесторы - юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.

Опишем особенности налогообложения данной операции с учетом сроков поступления оплаты от соинвесторов и перечисления средств генеральному инвестору.

Допустим, организация произвела оплату генеральному инвестору, а затем переуступила право участия в инвестиционном договоре соинвестору (риэлтору). В данном случае такая переуступка будет являться уступкой имущественного права и в соответствии с требованиями ст. 155 НК РФ признается налоговой базой по НДС.

Пример.

По договору долевого участия в строительстве жилого дома риэлторская организация перечислила заказчику (генеральному инвестору) 10 000 000 руб. После сдачи дома в эксплуатацию риэлторская организация приобрела право собственности на 10 квартир в нем, которые продала за 12 000 000 руб. физическим и юридическим лицам. Затраты по реализации квартир составили 600 000 руб.

В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи.

Д 76 "Разные дебиторы, кредиторы", К 51 "Расчетные счета" - 10 000 000 руб. - перечислен инвестиционный взнос на долевое строительство.

После государственной регистрации права собственности на квартиры:

Д 41 "Товары", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - 10 000 000 руб. - приобретенные квартиры поставлены на баланс.

После оформления договоров купли-продажи квартир:

Д 90 "Себестоимость продаж", К 41 "Товары" - 10 000 000 руб. - балансовая стоимость квартир списана на реализацию;

Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 90 "Выручка" - 12 000 000 руб. - отражена выручка от реализации квартир;

Д 90 "Себестоимость продаж", К 44 "Расходы на продажу" - 600 000 руб. - списаны затраты организации по реализации квартир;

Д 90 "Себестоимость продаж", К 68 "Налоги и сборы НДС" - 305 000 руб. (2 000 000 руб. х 15,25%) - начислен НДС с разницы между продажной и балансовой стоимостью;

Д 90 "Себестоимость продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 1 666 600 руб. - выявлен финансовый результат от реализации квартир (облагается по ставке 30%).

Следует иметь в виду, что исчисление налогов по каждой сделке купли-продажи квартир должно осуществляться с учетом положений ст. 40 НК РФ.

Генеральный инвестор по условиям контракта имеет право привлекать к финансированию строительства объекта соинвесторов, которые уже, в конечном счете, получают право собственности на проинвестированную ими часть жилого дома (квартиру, блок квартир и т.п.).

Договор о долевом участии в строительстве может содержать условия и элементы и других видов договоров быть квалифицирован как смешанный договор. Допустим, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК РФ). Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью (ст. 1043 ГК РФ).

Часто совместное долевое строительство юридическими лицами зданий, сооружений, заводов, дорог, гаражей, жилых домов или совместное долевое строительство жилых домов хозяйственными обществами (товариществами) и гражданами осуществляется на основании договора о совместной деятельности. Этот договор может иметь разные названия: договор об участии в долевом строительстве, договор долевого участия, договор о совместной деятельности и пр.

Стоимость объектов, находящихся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности, с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (ст. 244 ГК РФ).

Возникновение общей долевой собственности возможно как между организациями - юридическими лицами, так и между гражданами; при этом участниками общей совместной собственности могут быть только граждане.

Все операции учета по совместной деятельности можно разделить на три этапа.

При отражении в учете вкладов в совместную деятельность передача будет осуществлена проводками:

1) Д 91 "Прочие расходы", К 08 "Вложения во внеоборотные активы" - учтена стоимость переданного имущества;

2) Д 58 "Финансовые вложения", К 91 "Прочие доходы" - отражена стоимость передачи по договору простого товарищества;

3) Д 91 "Прочие расходы", К 10 "Материалы" - списана стоимость передаваемых материалов;

4) Д 58 "Финансовые вложения", К 91 "Прочие доходы" - учтена договорная стоимость передаваемых материалов.

Внесение в качестве вклада денежных средств учитывается проводкой - Д 58 "Финансовые вложения", К 51 "Расчетные счета" - перечислены средства по договору простого товарищества.

При учете операций по совместной деятельности на выделенном балансе стоимость полученного имущества приходуется проводками:

1) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходованы произведенные участником капитальные вложения;

2) Д 10 "Материалы", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходованы материалы, полученные от участника;

3) Д 51 "Расчетные счета", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходованы полученные денежные средства.

Затем затраты связанные со строительством учитываются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" в общем порядке, до момента установленной передачи готового объекта в долевую собственность участников.

Передача имущества в долевую собственность учитывается проводками:

1) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходована на баланс полученная доля по стоимости, указанной в документах на передачу организацией-застройщиком;

2) Д 76 "Разные дебиторы, кредиторы", К 91 "Прочие доходы" - определена сумма полученного дохода по совместной деятельности;

3) Д 91 "Прочие расходы", К 58 "Финансовые вложения" - учтена сумма вклада в простое товарищество. Если стоимость полученной доли будет выше, чем сумма вклада, то будет учтена сумма полученной прибыли.

По пункту 1.1 ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 115-ФЗ обязательному контролю подлежат сделки с недвижимостью на сумму, равную или превышающую 3 млн. руб. Об этом риэлторским организациям напомнил ЦБ РФ в своем письме от 31 августа 2005 г. N 8, как раз перед всплеском покупательной и деловой активности рынка недвижимости. Более того, по разъяснениям ЦБ РФ к контролируемым относятся и сделки, связанные с участием в долевом строительстве. Ведь по п. 1 ст. 130 ГК РФ "незавершенное строительство" относится к недвижимому имуществу, а значит, на нее распространяется действие подп. 1.1 ст. 6 Федерального закона N 115-ФЗ. Поэтому, как только риэлтор зарегистрирует договор долевого участия в строительстве на сумму, равную или превышающую 3 млн. руб., он сразу попадет под пристальное внимание Росфинмониторинга. О том, что подобный договор подлежит государственной регистрации, сказано в п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Внесенная доля для застройщика является целевым финансированием (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), поэтому отнести ее на расходы риэлтор не вправе (подп. 17 ст. 270 НК РФ). Однако это не означает, что перечисленные по договору на протяжении всего периода строительства суммы не смогут вообще участвовать при расчете налога на прибыль риэлторской организации. По окончании строительства она станет собственником квартиры, поэтому дальнейшая продажа квартиры будет расцениваться как обычная реализация товаров, доход от которой уменьшается на стоимость покупки (подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ). В данном случае не важно, что изначально жилье было приобретено не по договору купли-продажи, а по договору долевого участия в строительстве.

ТЕЛ:8-495-721-48-27, 8-909-940-57-87,8-903-721-48-27

ingvar176@mail.ru