Договор комиссии

Заключая договор переуступки права требования, риэлторская организация, не дожидаясь окончания строительства дома, на квартиру в котором она может претендовать в будущем, переуступает свою долю клиенту (этот договор подлежит государственной регистрации). Разрешено это при условии, что одновременно с передачей права требования на нового участника долевого строительства переводится долг по оплате оставшейся суммы договорной цены (п. 1 ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В этой ситуации происходит не реализация жилья, по которой полагается льгота, а передача имущественных прав на жилые помещения, которые находятся на стадии строительства. Следовательно, при переуступке доли льгота по НДС не действует. При этом налог в подобной ситуации платится не с выручки, а с разницы между ценой продажи права и затратами на его получение. Иными словами, если на момент переуступки права требования риэлтор заплатил застройщику 500 000 руб., а долю продал за 600 000 руб., то НДС надо платить с разницы, т.е. со 100 000 руб. Правда, инспекторы на местах к этому мнению не прислушиваются, требуя от плательщиков исчислять НДС с полной выручки.

Однако организация может доказать незаконность действий налоговиков, требующих начислять НДС (не важно с какой суммы). Ведь, несмотря на то что по нормам ст. 146 НК РФ передача имущественных прав и облагается НДС, определять налоговую базу по ст. 155 НК РФ не совсем правильно, потому что данная норма говорит об уступке прав, вытекающих из операций по реализации товаров (работ, услуг), а здесь право иного рода. Поэтому, когда риэлтор со своим клиентом заключает договор об уступке права требования, начисление НДС с такой операции неправомерно.

Чтобы с большей вероятностью выиграть судебный процесс, организация можно апеллировать к тому, что законодательство хотя и включило в объект налогообложения передачу имущественных прав, но не уточнило, как в нашей ситуации рассчитывать НДС. А налог считается установленным при наличии, в том числе, порядка исчисления налога (п. 1 ст. 17 НК РФ).

С начала 2006 г. вступили в силу поправки, вносящие ясность в данный вопрос. В новой редакции п. 3 ст. 155 НК РФ определил правила расчета налоговой базы по НДС при реализации имущественного права участниками долевого строительства. Новые поправки расширили и конкретизировали список имущественных прав, передача которых облагается НДС:

1) при передаче имущественных прав (в том числе участниками долевого строительства) на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машиноместа НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118 от суммы разницы между ценой уступки и расходами на приобретение передаваемых прав. Налог уплачивается в бюджет в момент заключения сделки;

2) при приобретении денежного требования у третьих лиц НДС уплачивается в момент получения исполнения от должника или в момент последующей переуступки этого требования. Сумма налога определяется по расчетной ставке 18/118 от суммы превышения полученного дохода над суммой расходов на приобретение указанного требования;

3) при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав НДС исчисляется по ставке 18% исходя из всей суммы полученного по этой сделке дохода (без учета НДС).

Что касается налога на прибыль, то в настоящее время риэлтор при продаже имущественных прав включает их по п. 1 ст. 249 НК РФ в доходы от реализации. При этом в расчете налогооблагаемой прибыли участвуют и затраты, связанные с реализацией имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 253 НК РФ). В данном случае порядок списания расходов НК РФ не регламентирован, но предполагается, что он такой же, как и при продаже товаров, т.е. затраты уменьшат прибыль только после переуступки права требования. До этого момента расходы показывать нельзя, т.к. это запрещено подп. 17 ст. 270 НК РФ. С 2006 г. порядок списания затрат при продаже доли нашел отражение в новой версии ст. 268 НК РФ, устанавливающей порядок определения расходов, где четко сказано, что доходы от реализации долей уменьшаются на цену их приобретения, а также на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией.

Договоры комиссии или агентские договоры, когда агент выступает от своего имени, риэлторская организация может заключать как с юридическими, так и с физическими лицами. На практике к услугам агентств недвижимости чаще прибегают граждане.

Оказывая посреднические услуги, риэлторские организации могут принимать или не принимать участие в расчетах. В первом случае деньги за проданную недвижимость сначала поступают в кассу риэлтора. Затем он выплачивает их комитенту, оставив себе комиссионное вознаграждение. В соответствии со ст. 156 НК РФ НДС начисляется на сумму комиссионного вознаграждения, у риэлторских организаций этим налогом облагается выручка от реализации посреднических услуг.

В налоговом учете комиссионное вознаграждение отражается в составе доходов от реализации (ст. 249 НК РФ). В какой момент этот доход считается полученным, зависит от метода, которым агентство недвижимости определяет доходы и расходы. Если используется метод начисления, то вознаграждение надо учесть в тот момент, когда оказывается посредническая услуга (подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ). Фактически это день, когда в регистрационную палату отправляется договор купли-продажи. Если же риэлторская организация применяет кассовый метод, то вознаграждение учитывают в составе доходов, когда покупатель расплачивается с ним (п. 2 ст. 273 НК РФ). Как правило, в риэлторских организациях момент оказания услуги совпадает с моментом оплаты.

Пример.

В ноябре 2005 г. риэлторская организация заключила договор комиссии с гражданкой Рожковой В.С. По условиям договора риэлторская организация (комиссионер) обязуется продать квартиру, принадлежащую Рожковой В.С. (комитенту). Квартира стоит 720 000 руб. В декабре 2005 г. квартира была продана физическому лицу. Деньги поступили в кассу риэлторской организации, которая, удержав комиссионное вознаграждение, выплатило их Рожковой В.С.

Комиссионное вознаграждение составило 35 400 руб. (в том числе НДС - 5 400 руб.). Обязанности риэлторской организации перед Рожковой В.С. считаются выполненными в тот момент, когда договор купли-продажи квартиры был сдан в регистрационную палату.

В бухгалтерском учете риэлторской организации будут сделаны следующие записи:

1) в ноябре 2005 г.: Д 004 "Товары, принятые на комиссию" - 720 000 руб. - отражена стоимость квартиры, принадлежащей Рожковой В.С.;

2) в ноябре 2005 г.: К 004 "Товары, принятые на комиссию" - 720 000 руб. - продана квартира;

3) Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 76 субсчет "Расчеты с комитентом" - 755 400 руб. (720 000 + 35 400) - отражена задолженность перед комитентом в момент государственной регистрации договора купли-продажи квартиры;

4) Д 76 субсчет "Расчеты с комитентом", К 90 субсчет "Выручка" - 35 400 руб. - начислена сумма комиссионного вознаграждения;

5) Д 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость", К 68 субсчет "Расчеты по НДС" - 5400 руб. - начислен НДС с суммы комиссионного вознаграждения;

6) Д 50 "Касса", К 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - 755 400 руб. - поступили от покупателя деньги в кассу риэлторской организации;

7) Д 76 субсчет "Расчеты с комитентом", К 50 "Касса" - 720 000 руб. - выплачено Рожковой В.С. за проданную квартиру;

8) Д 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 30 000 руб. (35400 - 5400) - отражена прибыль.

Сумму комиссионного вознаграждения необходимо включить в расчет налогооблагаемого дохода в декабре 2005 г.

Допустим, что риэлторская организация, будучи комиссионером, не участвует в расчетах. В этом случае деньги от покупателя получает сразу комитент (продавец недвижимости), а затем он перечисляет агентству вознаграждение за оказанные услуги.

ПО ВСЕМ ВОПРОСАМ ОБРАЩАЙТЕСЬ