Реализация квартир по договорам комиссии и поручения

Среди видов услуг, оказываемых риэлторской организацией, особое место занимает ее брокерская деятельность, имеющая свои особенности. Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом (гл. 51 ГК РФ), либо договора поручения, согласно которому риэлтор обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия (гл. 49 ГК РФ). Деятельность риэлторских фирм, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, приравнивается к посреднической.

Рассмотрим эти договоры более подробно.

Договор поручения

Предметом договора поручения являются юридические действия поверенного. Данные действия направлены на установление, изменение или прекращение субъективных прав и обязанностей доверителем в отношении третьих лиц посредством совершения сделок. Фактические действия также могут иметь место при исполнении договора поручения (например, осмотр вещей, поездки и пр.), но они не составляют предмет договора поручения, а играют только вспомогательную роль. Особенностью договора поручения является то, что по нему одно лицо совершает юридические действия в пользу другого лица. При этом юридические действия совершаются поверенным по договору поручения от имени доверителя. Таким образом, поверенный является представителем последнего. Именно поэтому нормы гл. 49 ГК РФ, регулирующие договор поручения, должны использоваться в соответствии с нормами гл. 10 ГК РФ, регулирующими представительство.

Необходимо отметить, что юридические действия, являющиеся предметом договора поручения, должны осуществляться поверенным только в интересах доверителя. Договор, по которому исполнитель поручения действует в своих интересах, не может считаться договором поручения. Юридические действия, совершаемые поверенным, должны быть правомерными, т.е. такими, которые соответствуют закону и другим правовым актам.

Поверенный действует на основании выданной ему доверенности. Это необходимо в связи с тем, что, вступая в правоотношения с третьими лицами, последние должны знать характер и пределы полномочий поверенного. Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Сторонами в договоре поручения являются:

1) доверитель - тот, кто дает поручение;

2) поверенный - принявший на себя поручение или исполнитель поручения (например, риэлторская организация).

Сторонами в договоре поручения могут быть как граждане (физические лица), так и юридические лица. Поскольку являющиеся стороной в договоре поручения физические лица должны быть способными совершать юридические акты, и доверитель, и поверенный должны быть дееспособными. Юридические лица обладают правоспособностью в силу признания за ними прав юридического лица.

Обязанности сторон по договору поручения закреплены в ст. 974, 975 ГК РФ.

Поверенный обязан:

1) лично исполнять данное ему поручение;

2) сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;

3) передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

4) по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения.

Доверитель обязан, если иное не предусмотрено договором:

1) возмещать поверенному понесенные издержки;

2) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.

Доверитель обязан без промедления принять от поверенного все исполненное им в соответствии с договором поручения и уплатить ему вознаграждение, если договор поручения является возмездным.

Риэлторские фирмы могут выступать в качестве коммерческих представителей. В соответствии со ст. 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. Особенности коммерческого представительства, в том числе с использованием договора поручения в отдельных сферах предпринимательской деятельности, в том числе и риэлторской, устанавливаются законом и иными правовыми актами.

Глава 49 ГК РФ не содержит специальных норм, предусматривающих форму договора поручения. Следовательно, форма договора поручения определяется общими правилами, установленными ГК РФ для заключения сделок. Таким образом, поскольку стороной в договоре является юридическое лицо, то договор поручения должен быть заключен в письменной форме.

Форма договора поручения для коммерческого представительства закреплена в специальной норме ст. 184 ГК РФ. В соответствии с п. 3 данной статьи коммерческое представительство осуществляется на основании договора, заключенного в письменной форме и содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний - также и доверенности.

Из определения договора поручения, сформулированного в ГК РФ, следует, что по данному договору поверенный совершает юридические действия за счет доверителя. Это означает, что доверитель обязан возмещать поверенному понесенные издержки и обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.

Договор поручения может быть заключен как с указанием срока, в течение которого поверенный имеет право действовать от имени доверителя, так и без указания такого срока. Установление срока зависит от характера прав и обязанностей, осуществляемых поверенным. Для осуществления юридических действий может устанавливаться период определенной продолжительности. Когда же существо действий поверенного связано с каким-либо точным сроком, в договоре может быть указан и точно установленный срок. Вопрос о сроке действия договора поручения непосредственно связан с последствиями прекращения договора поручения до его исполнения поверенным.

Договор поручения применяется тогда, когда по тем или иным причинам возникает потребность в посреднике, представляющем одного из участников гражданского оборота. Эта сфера расширяется в связи с развитием рыночных отношений и коммерческой деятельности с использованием коммерческого представительства. Во всех этих случаях необходимо иметь в виду, что юридические действия, производимые поверенным, считаются действиями доверителя, в связи с чем третьи лица вступают в соответствующие отношения с самим доверителем.

Договор поручения

Договор комиссии

С учетом некоторых признаков договора поручения формируется и ряд других посреднических договоров, например договор комиссии.

Содержание договора комиссии:

1) одна сторона (комиссионер) выполняет поручение другой стороны (комитента), но выступает в гражданском обороте от своего имени;

2) комиссионер выполняет юридические действия, т.е. заключает одну или несколько сделок;

3) за услуги комиссионера выплачивается вознаграждение, таким образом, такой договор всегда является возмездным;

4) по сделке, совершенной комиссионером с третьими лицами, права и обязанности приобретает сам комиссионер.

В комиссионном правоотношении выделяют внутренние и внешние отношения. Внутренние отношения комитента и комиссионера напоминают отношения между доверителем и поверенным в договоре поручения. Во внешних отношениях комиссионер действует от собственного имени, как если бы ему принадлежали осуществляемые права (например, право собственности на передаваемую по договору комиссии вещь, которую он передает покупателю по договору купли-продажи).

Договор комиссии оформляет одну из основных разновидностей обязательств по оказанию юридических услуг. Его предметом является совершение определенных юридических действий - сделок, стороной которых становится комиссионер, а не комитент, поскольку первый совершает эти действия от своего имени, приобретая права и обязанности в отношениях с третьими лицами. При этом комиссионер действует не за свой счет, а за счет комитента. В этом состоит основное отличие договора комиссии от договора поручения и агентского договора. Если договор поручения и в определенных случаях агентский договор представляют собой прямое представительство, то комиссия осуществляется на основе так называемого косвенного представительства. При этом следует иметь в виду, что комиссионер вправе совершать далеко не любые юридические действия в интересах комитента. Так, например, комиссионеру не может поручаться исполнение юридических действий, вытекающих из правоотношений комитента, регулируемых налоговым законодательством РФ и законодательством РФ о труде.

Договор комиссии может заключаться на определенный срок или без указания срока его действия, с указанием либо без указания территории его исполнения, с обязательством комитента не предоставить третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделки, совершение которых поручено комиссионеру, или без такого обязательства, с условием или без условия относительно ассортимента товаров, являющихся предметом комиссии. Определяя содержание комиссионного обязательства, стороны, однако, не вправе нарушать закон или нормы иных правовых актов. Договор комиссии - консенсуальная сделка.

Отдельные виды договора комиссии могут быть предусмотрены законом или иными правовыми актами. Развитый торговый оборот невозможен без использования различных разновидностей договора комиссии.

ТЕЛ:8-495-721-48-27, 8-909-940-57-87,8-903-721-48-27

ingvar176@mail.ru